El IVA en los servicios y en la entrega de bienes inmuebles y derechos que recaen sobre los mismos es un tema muy legislado y cuyas normas puede que cuesten interpretarlas, entenderlas e incluso que llegue a haber confusión. Hay muchos tipos de actividades empresariales anexas a los inmuebles, cada una con su norma, su definición, su aplicación de IVA y sus excepciones.

En esta entrada explicaremos y definiremos todo lo que concierne al IVA en los inmuebles.

Como siempre, intentaremos facilitaros la información que buscáis pero para informaros de  manera concreta a vuestra consulta…HAZ CLICK

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ACTIVIDADES EXENTAS DE APLICAR IVA

– TERRENOS NO EDIFICABLES

• —Están exentas las entregas de terrenos rústicos y demás NO edificables, incluidas las construcciones de cualquier naturaleza en ellos enclavadas, indispensables para el desarrollo de una explotación agraria, así como los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o superficies viales de uso público.

La exención no se aplica, aunque no tengan la condición de edificables, a las entregas de:

• —Terrenos urbanizados o en curso de urbanización, realizados por el promotor de la urbanización, salvo los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o superficies viales de uso público.
• —Terrenos en los que se hallen enclavadas edificaciones en curso de construcción o terminadas, aunque se trate de terrenos no edificables, cuando se transmitan conjuntamente con las mismas y las entregas de dichas edificaciones estén sujetas y no exentas al IVA.

—- JUNTAS DE COMPENSACIÓN

• —Las entregas de terrenos que se realicen como consecuencia de la aportación inicial a las Juntas de Compensación por los propietarios de terrenos comprendidos en polígonos de actuación urbanística.
• —Las adjudicaciones de terrenos que se efectúan a los propietarios citados por las propias Juntas en proporción a sus aportaciones.
• —Las entregas de terrenos a que da lugar la reparcelación.

– SEGUNDAS Y SIGUIENTES ENTREGAS DE EDIFICACIONES

• Están exentas las segundas y siguientes entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.

—Primera entrega: la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada.

• No se considera primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a 2 años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante dicho plazo.
• No se computan los períodos de utilización por lo adquirentes, en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.

—La exención no se extiende a determinadas segundas o siguientes entregas:

• —Entregas de edificaciones efectuadas en el ejercicio de la opción de compra inherente a un contrato de arrendamiento (con una duración mínima de diez años), por empresas dedicadas habitualmente a realizar operaciones de arrendamiento financiero. El compromiso de ejercitar la opción se asimila al propio ejercicio de la opción.
• —Las entregas de edificaciones para su inmediata rehabilitación por el adquirente. Único medio de evitar que el rehabilitador soporte IVA no deducible.
• —Entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística.

– ARRENDAMIENTO

• Están exentos los arrendamientos que tengan la consideración de servicios y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute, que tengan por objeto:

1. —Terrenos, incluidas las construcciones agrarias usadas para la explotación de una finca rústica excepto las construcciones dedicadas a ganadería independiente
2. —Edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas o su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda o por sociedades acogidas al régimen de especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas del Impuesto sobre sociedades, incluidos los garajes y anexos accesorios, y los muebles, arrendados conjuntamente con aquellos.

La exención no comprende:

• Los arrendamientos de terrenos para estacionamiento de vehículos, depósito, almacenaje o para instalar en ellos elementos de una actividad empresarial, exposiciones o publicidad.
• Los arrendamientos con opción de compra de terrenos o viviendas cuya entrega estuviese sujeta y NO exenta.
• Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de servicios complementarios propios de hostelería (restaurante, limpieza, lavado de ropa,etc.)
• Los arrendamientos de edificios o partes de los mismos para ser subarrendados.
• Los arrendamientos de edificios o partes de los mismos asimilados a viviendas  de acuerdo con la LAU.
• La constitución o transmisión de derechos reales de goce o disfrute sobre los bienes citados en los puntos 1, 3 y 4 anteriores, y del derecho real de superficie

RENUNCIA DE LA EXENCIÓN

• ——Las exenciones relativas a los terrenos no edificables, Juntas de Compensación  y segundas y ulteriores entregas  pueden ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo.
• Ello es posible cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales, y tenga derecho a la deducción total o parcial de las cuotas del IVA soportado por las adquisiciones.
• —La renuncia debe comunicarse fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega de los bienes
• —Se practica por cada operación.
• —Debe justificarse, en todo caso, con una declaración suscrita por el adquirente, en la que éste haga constar su condición de sujeto pasivo con derecho a deducción del IVA soportado por las adquisiciones de los inmueble.

SI LA ENTREGA DE BIENES INMUEBLES, LOS DERECHOS QUE RECAIGAN SOBRE LOS MISMOS O LOS SERVICIOS ANEXOS A LOS INMUBLES NO ESTAN EXENTOS DE IVA…

¿QUE PORCENTAJE DE IVA APLICO?

– Por norma general aplicaremos el 21% excepto…

…el 10%

• En la entrega de  edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.
• No tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas. No se considerarán edificios aptos para su utilización como viviendas las edificaciones destinadas a su demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística.
• Las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, cuando se cumplan los siguientes requisitos:

a) Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular. No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, también se comprenderán en este número las citadas ejecuciones de obra cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios.

b) Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.

c) Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40% de la base imponible de la operación.

• Los arrendamientos con opción de compra de edificios o parte de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se arrienden conjuntamente.
• La cesión de los derechos de aprovechamiento por turno de edificios, conjuntos inmobiliarios o sectores de ellos arquitectónicamente diferenciados cuando el inmueble tenga, al menos, diez alojamientos, de acuerdo con lo establecido en la normativa reguladora de estos servicios.
• Las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados. Se considerarán destinadas principalmente a viviendas las edificaciones en las que, al menos el 50% de la superficie construida, se destine a dicha utilización.
• Las ventas con instalación de armarios de cocina y de baño y de armarios empotrados para las edificaciones que sean realizadas como consecuencia de contratos directamente formalizados con el promotor de la construcción o rehabilitación de dichas edificaciones.
• Las ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre las Comunidades de Propietarios de las edificaciones  y el contratista que tengan por objeto la construcción de garajes complementarios de dichas edificaciones, siempre que dichas ejecuciones de obra se realicen en terrenos o locales que sean elementos comunes de dichas Comunidades y el número de plazas de garaje a adjudicar a cada uno de los propietarios no exceda de dos unidades.

…el 4%

• Las viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, cuando las entregas se efectúen por sus promotores, incluidos los garajes y anexos situados en el mismo edificio que se transmitan conjuntamente. A estos efectos, el número de plazas de garaje no podrá exceder de dos unidades.
• Las viviendas que sean adquiridas por las entidades que apliquen el régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas del Impuesto sobre Sociedades, siempre que a las rentas derivadas de su posterior arrendamiento les sea aplicable la bonificación establecida para las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas a que se refiere dicho régimen especial del Impuesto sobre Sociedades. A estos efectos, la entidad adquirente comunicará esta circunstancia al sujeto pasivo con anterioridad al devengo de la operación en la forma que se determine reglamentariamente.

Los  tipos de IVA reducido (el 10% y 4%) serán aplicable a las ejecuciones de obra que sean prestaciones de servicios  y tengan como resultado inmediato la obtención de alguno de los bienes a cuya entrega resulte aplicable uno de los tipos reducidos. NO será de aplicación los tipos de IVA reducido a las ejecuciones de obra que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

IMPORTANTE

Las ejecuciones de obra que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de una edificación, , cuando el empresario que ejecute la obra aporte una parte de los materiales utilizados, siempre que el coste de los mismos exceda del 40 por 100 de la base imponible, NO SERÁ prestación de servicios, SERÁ entrega de bienes.

Si es entrega de bienes se le aplica un IVA del 21%

DEFINICIONES

– OBRAS DE REHABILITACIÓN

Son obras de rehabilitación de edificaciones aquellas que:

• —Su objeto principal sea la reconstrucción de las mismas: cuando más del 50 % del coste total de la rehabilitación sean obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
• —Que el coste total de las obras  exceda del 25 % de—l precio de adquisición de la edificación si ha tenido lugar durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en el momento de dicho inicio en los demás casos.
• Del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación se descontará la parte proporcional correspondiente al suelo

—Son obras análogas a las de rehabilitación

• —Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, a fin de garantizar su estabilidad y resistencia mecánica.
• Las de refuerzo o adecuación de la cimentación así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
• Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
• Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
• Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas.

—Obras conexas a las de rehabilitación

Las siguientes, cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma inseparable y no consistan en el mero acabado o decorado de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada:

• Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.
• Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.
• Las obras de rehabilitación energética destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovable

– CONCEPTO DE EDIFICACIONES

• Se considerarán edificaciones las construcciones unidas permanentemente al suelo o a otros inmuebles, efectuadas tanto sobre la superficie como en el subsuelo, que sean susceptibles de utilización autónoma e independiente.
• Tendrán la consideración de edificaciones las construcciones , siempre que estén unidas a un inmueble de una manera fija,  que no puedan separarse de él sin quebranto de la materia ni deterioro del objeto, en concreto,  los edificios, considerándose como tales toda construcción permanente, separada e independiente, concebida para ser utilizada como vivienda o para servir al desarrollo de una actividad económica.